南京在哪儿买房好

买房事体兹大，不由不慎重从事。但买房又是极其个人的事，或为自住、或为投资，见仁见智，没有统一的评价尺度。前些日子，在网上看到某位专家大谈什么样的房子升值潜力大，其观点粗浅可乐（也许是记者复述过于简单），在下虽然孤陋寡闻，也想说说自己的观点，南京在哪儿买房好？兼评点一下南京楼市，算凑个热闹吧。
    主要谈两个方面，一是买房的基本原则，二是对南京各地段的楼市做个评点。
一、 买房的三项基本原则
    个人买房无论是自住还是投资，总有一些必须遵循的原则，决不能人云亦云，跟风炒作。在我看来，在任何情况下购房都要从地点、性价比、环境三个维度进行评价，我称之“三项基本原则”：
    1、地点主要是指：地理区位、交通及生活便利、发展前景、房产升值空间等。理由是，房地产的经典格言是，地点、地点、还是地点。买房或投资房地产时地点在所有因素中应排在第一位。交通的重要性不用多说了，因为对个人来说，如果每天出门就堵车，上下班在路上花好几个小时，两头不见天日，那么再好的房子住着也成了遭罪，生活质量忒低了。我有个朋友，在江宁买个别墅，豪装后得意的不得了，心想从此可以过国外富人的生活。谁知两口子都忙，每天路上花的时间就受不了。那就退而求其次，作为双休日度假用吧，可这也做不到。一到周末，先生要应酬，儿子要补课，夫人要美容、要跳操、要逛街，好不容易全家凑齐了，就去打扫卫生，一天下来忙得臭死，不是享受，变成受罪了。于是动员老爸老妈去住，老人住了一个星期，再也不肯了，说房子好是好，就是憋屈得受不了，出不了门，见不到人，我还是住我的老窝吧。结果全家还挤在城里的小房子，大别墅空着。
    其次是区位，主要是指房子在城市的哪个地段。一般从城市的历史，基础设施和公众的心理看，居住的地段往往是人们评价房屋价值的重要依据。如上海的徐汇、静安、卢湾，南京的鼓楼、玄武、白下，其地位是历史形成的，住在这些地区，即使房子不怎么样，感觉总是很好的，生活也便利，房价自然居高不下。再就是从城市规划和发展的重点考虑，一般讲区位和前景不是现在，而是三五年后，如果是城市未来发展的重点，尽管现在可能环境不是太好，但未来房子的升值潜力一定很大。如上海的陆家嘴、广州的天河，南京的奥体等。如果未来发展前景不好，房价势必缺少向上动力。所以，我讲地点最重要其实就两点，一是交通便利，最好离自己工作和主要生活圈近，或者在地铁等交通干线附近。二是，房子最好买在城市的重点（发展）区域，各方面设施环境总要好许多。
    2、价格主要是指性价比，如住房绝对价格、与周边及其它楼盘的相对价格，住房品质、升值潜力及以后的居住成本等。
    价格对不同的人群意义是不一样的，对特别有钱的人价格不重要，他们首先考虑的是身份、舒适、安全等，因此地点和环境抑或环境会上升到第一位。对穷人来说，钱少是最基本的特征，因此价格永远是第一位的，而地点和环境只能少考虑或不考虑。对于所谓中产阶级来说，因为钞票有限，房子价格当然十分重要，但地点、环境也绝不能不考虑，因为方便、舒适、体面还是要的。相对价格主要要考虑房屋品质和居住成本。例如开发商声誉、建安质量、物业管理、小区环境等都与价格相关，通常越是好房子，升值的空间越大。例如在南京，栖霞建设、银城、万科、朗诗的房子价格虽然贵，可升值的也最快。还有居住成本实际就是时间成本，比如，江宁禄口的连排别墅才2000多，确实便宜，可你在市区上班，每天几十公里的路途，耗费的时间、精力、金钱成本就足以抵消所谓价格优势。
    3、环境主要是指小区景观环境、社区品质、周边环境、住户人群、物业管理等。
环境是一个相对虚一点的概念。首先环境是见仁见智，不同的人对环境的要求和评价不一样，有人喜欢热闹，最好地处闹市，天天灯红酒绿，车水马龙，出门就是地铁，下楼就是商店菜场；有的人喜欢清静，离群索居，鸟语花香，出门有汽车，买菜有阿姨，见不着人最好；还有的人则比较中庸，最好都搭一点边，不要太闹，也不要太静，方便不太贵应该比较好；其次，人以类聚，穷人硬挤在富人区里，会显得穷酸寒碜；富人住在穷人区里，也会觉得不自在和不安全。如果自认为是“中产阶级”，那也要选择与自己身份地位大体相符的环境，这样可能现实一些。所以环境在很大程度上是人的综合感受，因人而异，因此在买房权重上较前二者为轻。
    我以为，有了这“三项基本原则”，从自己实际情况和需求出发，该买什么样的房子应该说大体是可以有谱的。
二、关于南京楼市的点评
    一般习惯把南京楼市分为城中、城东、城南、城西、城北五大片，当然这是粗划，细分还会把河西（奥体板块）、江宁、仙林、桥北等单独分出来。我这里也大体按这个分法，逐一说说自己的观点。
1、 城中片评点
    城中现一般泛指老城区，与原先南京城南、城北的概念已完全不同了。老城区的优势毋庸多说，不断攀升的房价已说明一切。但其最大的问题是环境，高楼林立、交通拥堵、空气混浊、环境压抑，再加上高昂的房价，使得在老城区居住的成本越来越高。例如新街口，如果不在附近上班，就居住而言，可以说是非常糟的选择。你只要想一想近二十年新街口什么时候消停过，只要想一想还在不断增加的高楼和人流，永无止息的噪音和堵塞，真是跳楼的念头都有。所以，在我看来，除了你就在新街口上班，除了你打算将来出租房子给那些买办或高级白领，千万别动在新街口买房子的念头。
    所谓老城区还有一个值得评点的楼盘是世茂滨江，开发商和房子都不错，但地点有问题，三汊河口原是一片棚户区，又是南京的盲肠和死角，远离传统商贸商业区，交通不便，文化贫瘠，从来就不是高档社区。所谓“滨江”面对也是潜洲荒江，硬要拿它和外滩、陆家嘴比，实在是风马牛不相及，不可道里计。在“下支角”硬要造“上支角”的房子，我不看好它。
    就老城区而言，我觉得还是鼓楼—山西路，北京东路---北京西路，中央路—湖南路一带比较好。
2、城东片评点
    城东片太大，现在把苜宿园片、孝陵卫—马群片、仙林和麒麟门片统统算成城东，其实不能一概而论。苜宿园片有月牙湖、梅花山庄、银城东苑等楼盘，是较高档的社区，也比较成熟，不足的是商业设施缺乏。马群一带整个一城乡结合部，乱得一塌糊涂，高档低档楼盘混杂在一起，加上交通极其不便，感觉很差。沿紫金山东上下五旗一带，有帝豪花园、紫金山庄和高尔夫球场，的确是南京最好的别墅区，但那不是一般人住的地方，不说也罢。
    城东值得一说的是仙林，有比较完善的规划和良好的环境，房屋品质和价格也可以，加上十几所大学，有足够的人气和消费能力，各项设施跟上后，完全可以独立成区，应该说今后如果在仙林工作，在那里买房是不错的选择。仙林有些像香港的新界和沙田，离市中心区还是远了一些，尽管地铁二号线东延是利好消息，但仍有诸多不便。
3、城南片点评
    城南可以分成雨花片、江宁片和板桥—西善桥片。其中，板桥—西善桥片未来主要是工业区，居住显然不是好选择。所以讲南京楼市很少有人提到它。城南雨花台地区近年发展较快，仁恒翠竹、白玉兰山庄等楼盘卖得也不错。由于离主城近，生态环境较好，如果中兴、华为等大企业在这一带完全落户后，房屋升值潜力还是比较大的。
    目前，江宁片区楼市主要分布在岔路口—东山，百家湖—将军路两大片区。说句不客气的话，岔路口—东山地区尽管最近火的可以，但就居住品质而言，既乱又杂，不新不旧，交通混乱，无规划可言。加上楼盘和居民层次较低，实在不可恭维。即使今后地铁通车，也不能从根本上改变形象。
    江宁比较好的还是将军路一带，背靠三山，高档别墅和中档住宅逶迤连接，交通便利，环境开阔，非常适合居住。缺点是商业和公共交通不发达，因此空置率较高，晚上一片寂静。但这有一个过程，随着入住率提高，这里会有比较好前景，是南京未来的高尚住宅区之一。百家湖介于东山与将军路之间，因开发较早，相对成熟一些，建筑品味和档次一般，基本是中档为主。江宁目前的问题仍是交通和离主城太远，公共交通发展滞后，今后随着南京铁路南站建设这个问题可能有所改观。但江宁在南京人眼里还是乡下的概念，这种心态与城东不同。
4、城西片评点
    现在南京人讲的城西主要指秦淮河以西至夹江一块，是南京“一城三区”中的新城区，又称河西。河西以应天大街和江山大街为界，分为河西北部、中部、南部三大块。北部以龙江地区为代表，有秦淮风光带，滨江风光带环绕，有新城市广场和龙江体育馆作为社区商业中心和文化中心，已相当成熟热闹。就整体居住环境而言超过城东的苜宿园地区，是目前南京最有吸引力的居住区之一。龙江最大的问题是楼盘过于密集，几乎没有商务办公设施，因此城市交通的“潮汐”现象尤为严重。
    河西中部主要指奥体板块。在我看来，今后这一带是南京最有发展前景和最值得买房的地区。原因有四：一是政府的强力推进，作为新南京城市建设的重中之重，李源潮说的“现代化南京看河西”，新城市CBD所在，其未来发展不可限量。在中国政府推动是最关键的。二是规划起点高，发展环境得天独厚。由于是全新规划，奥体新城的路网交通、商贸商业、文化体育、旅游会展、医院学校和生活居住等基础设施建设相当完备。从产业结构看，奥体地区将是南京乃至全省现代服务业的核心区，将与新街口共同成为南京的“双核”，据专家讲奥体地区的规划在全国都是十分超前的，这一点南京任何地区无法相比。三是，从城市发展规律看，凡是成为城市文化体育、会展和商务中心的地区，都是发展最快、人气最旺的。如北京的亚运村、广州的天河体育中心、香港会展中心等皆如此。加上有两条地铁在此交汇，离主城又最近，完全可以实现与主城无缝对接。四是，由于奥体地区建筑水准高，高档楼盘集中，房价相对较贵，在一定程度上提高进入门槛，使得居民层次比较高，居住人群相对单纯。如果用前面“三项基本原则”衡量，几乎是唯一符合所有标准的。有人抱怨河西现在人气不足，还不够方便，但这是暂时的，假以时日，必然后来居上。我乐观估计，不出五年，奥体地区人气将超过龙江；不出十年，将比新街口更吸引南京人居住。
5、城北片点评
    这里说的城北实际是江北，说实话我最不看好，当然主要是指居住而言。如果不在江北工作，我建议千万不要在江北买房，再便宜也不要买。原因很简单，交通太糟糕了，尤其是买大桥北边的房子。我不知现在有人拼命忽悠买江北那几个楼盘是什么居心？大桥现在已经堵得难以为继了，如果明发滨江、苏宁天润、威尼斯水城等几个百万大盘再住满人，车还怎么走？人还活不活？尽管有二桥、三桥、过江隧道，但都远水解不了近渴。有车的不可能每天多绕几十里路，没车的天天挤公交受不了。除了退休可以去住，如果在江南上班，买那里的房子只有空关。等着升值？门儿也没有。现在跟着大势走还可能小提提价，一旦房价下滑，它肯定第一个崩盘。如果再算上支付的利息、白交的物业费，空耗的时间精力，买这房你还剩下什么？害人呐害人！
至于六合、江浦的房子，我们从来也没把它看作南京的楼盘，就不多说了。

    最后，再啰嗦一句，买房事体兹大，不由不慎重从事。买房的人一定要先好好想想，为什么要买房，是自住？是投资？是保值？我在哪儿工作？我的生活圈社交圈在哪儿？当然最重要的是自己的钱包有多鼓，实事求是，量力而行，千万别听房地产商和所谓专家忽悠。明确自己的需求，考虑自己的承受能力，相信自己的感觉和判断，这是最重要的。