好房子的10个细节
来源：金玉米 编辑：admin
时间：2010-11-11
1. 环保
入选理由：在全球环境日益恶化的今天，我们的居住环境也遭受各种各样的破坏，如能拥有一套＂环保＂的房子，当然是最好不过了！2007年4月３０日下午，美亚置业集团的董事长梁健立先生与澳洲地产有限公司亚洲区销售经理黎国祥做客搜房网，笔者曾就中澳房地产业比较与两位作了深入交流。黎国祥介绍：＂我们公司很注重环保，我们的房子全都已经用太阳能热水器，下雨的时候，雨水都收集起来浇花园。我们希望做到不需要开冷气和空调，我们都用对流窗，希望空气比较流畅的。我们每个房子都装了看不到隔热筒，很多的灯都是自动的，不需要开关，人走进洗手间，灯会自动亮起来，人走出来，15秒钟没有动静就会自动关，这些可以说很环保，我们公司希望会在这方面做的好一点。＂
梁健立则介绍道：＂中国跟澳大利亚的区别就是每个发展商都把自己小区弄的很漂亮，增加卖点。但是从区域来讲，它没有关注环保这一块。在澳大利亚环保统一管理，雨水、污水收集之后一起过滤，区域有一个过滤系统，把区域的水过滤之后，用在公园淋花，淋草，洗手间冲水都是处理过的环保水。但是，在中国没有听到发展商自己弄，整个区域里面没有统一的规划。如果深圳南山区域会在区域统一规划，每个发展商都给当地政府弄环保的意见，对于未来小区的卖点，对地球环保，对中国的环保都会提高很多，如果区域可以统一管理和配合应该是一个比较好的安排。＂
看来环保型的房子应该是中国未来发展的趋势。
２．节能
入选理由：在资源日益浪费、资源日益紧缺的时代里，“节能”自然受到人们的青睐，已成为一种必然趋势。正如第一条中所说，澳大利亚的房子全都已经用太阳能热水器，这就是节能的一种方式，另外就是运用节能环保绿色建材。现在“节能”概念已在国内房地产界掀起一阵旋风，尽管还方兴未艾，但对未来的人居还是大有好处的。据建设部统计，新建建筑严格执行节能标准，将使每平方米增加100至150元的工程造价。2006年建设部在600多个房地产项目的节能标准执行检查中发现，有10%的项目没有执行建筑节能强制性标准。如您在置业时，买到了一套通过节能标准的房子，自然是一件美事。
3.人文环境
入选理由：英国（深圳）雅而菲空间艺术设计有限公司总设计师、总策划师 建筑景观室内品鉴家戴欣明与笔者交流时认为好房子就是要有好的人文环境，“我们强调的中心就是人文，90年代中期我们建几栋房子就完了，就是一个房子。逐渐开始变成一个景观社区，再建设一个品牌社区，逐渐到现在我们称之为建设一个有人文居住价值的空间。这样一个空间建起来后，可能就和我们原来的思路就不同了。”他举例：“比如有网友问我为什么罗湖房子不怎么涨，原因在于它的人文环境很差。他没有成片的资源开发，都是小盘子。小盘子在做人文景观方面很难做到，他就是一栋建筑而已。因为他的楼太小，所以他做不到。为什么南山可以做到？惠州、东莞可以做到？因为他们这里有很大的楼盘。”
4.布局 空间 文化
入选理由：英国（深圳）雅而菲空间艺术设计有限公司首席景观设计师陆益辉认为好房子的细节主要是体现在：布局 空间 文化。他以建筑师的身份与笔者交流时说：“布局是什么意思呢？也就是我们房子空间的格局。这个格局我可以从三方面解释，第一，房子与房子之间的位置或者关系。第二，房子本身的户型。比如采光、朝向、通风甚至可以达到千变万化，满足各个不同层次的需求。这就是一个好房子的关键。第三部分就是我真正享受2、3万的公共空间。也就是我买了90平米，同样可以享受4万平米的公共空间。这个从格局上可以从三方面来说，我们在这里有一句话要强调，我们布置格局里一定强调以人为本，这个一点都不能含糊，一定要人性化、要好用，要用得经济、合理。比如说光是为某一种商业需求，但是你真正有没有为业主着想？这方面问题是非常明显。比如说小区路网，我们回到家里正常50米，你非要我走200米。我这90平米的房子本来很经济，最好搞得很不舒服，所以在布局里一定要强调以人为本，一定始终是圈着一个人，这个是很关键。比如这个房子是山体附近，我这个房子一定要做出山体建筑的感觉，不要违背规律。我这个地方临水，就做一个亲水的感觉，把自然元素吸引进来。还有我们这个建筑一旦放在这个地方就已经自己形成了围合空间，这个空间一定有规律，也就是要求我们规划师、甲方、景观设计师一定要找到这种规律，我们找找到这种规律，尊重这种规律。既然是尊重规律。找到规律就是有别于你是设计师，别人是常人。
有思想，找到这个行业的规律，才能作为设计师。你画一个图就是设计师？这一定是错误的。所以一定要找到这个行业的规律才能成为设计师。我觉得把这种规律做好，实际上就是我们建筑师的分割。所有是以人为本，我们做出来的东西是符合自然的、符合规律的。一定要尊重规律办事情，找到这个小区特有规律来做。最后一点就是文化，我想这个布局也做得非常好，非常人性。是不是这样就可以了呢？空间也可以，建筑一体化，很漂亮。我已经很满足了，这是错误的。这个小区做出来后，结合我们发展商的行为、业主自身的行为，他们这个群落的行为形成了我们这个小区。举一个例子，我们做完后要有别于别的小区，我们小区很多，怎么样让我们的小区与众不同呢？不要做出来让人感觉这个好像在哪里见过。一定不行。这里面一定要体现小区本身个性，使小区产生一个特色。我们要把非常鲜明的风格和这一个很明确的主题放进去，我想有以人为本的社区在前，有尊重规律办事情，把空间做得合理性，再配上人文，我想这已经就很好了。”
5.稀缺的资源 靠山 靠海
入选理由：建筑景观设计师陆益辉在2007年春交会上体现从资源来谈好房子，别有一番新意。他说：“我们建筑设计师他们是很专业化的，房地产在我们国家发展只有几十年，完善的发展十年就不错了，你这么多时间把西方50年的、上百年的走完了。我们现在所有的设计规划统统是一个层面，这完全是框架式设计，在西方任何一个国家都不是这样的，他知道资源的重要性，这个理念的重要性、生活方式的重要性。我们现在住房完全是规范性来做，实际上不是这样的，实际上环境是走在第一位，建筑是在环境里的一个体量，我们为了更好的卖房子去做水景，这些都是错误的。我们提出环境是最大的，建筑是次要的，建筑并不是不重要，而是建筑是环境里体量比较大的一个景观，比如说是雕塑也没有关系。在这个整体思路下，建筑跟他的关系就理顺了，而我们国家不是这样的。” “讲到这个东西就回过来谈谈对春交会的印象，我看到有惠州的、有东莞来的发展商，有一点很明白，不是所有惠州、东莞的楼盘找了一块地盖一盖就拿来卖，也并不是深圳人去惠州看到一个楼盘就马上买。他们是找深圳已经没有的资源的楼盘去买。我在2003年的时候，我当时在南山买房子，很多人觉得很傻，我跟他们讲南山不是一个农村，这是一个最适合人居的地方。我断言南山一定会兴起，当时我最早在麒麟花园买了房子，当时买才4000元，现在可以卖1.2万，这个时候我觉得在南山有沉淀了，比如南油、蛇口，比如你去南山看房子最好的地方就是有资源的地方，不是靠山就是靠海。比如说半岛城邦，它靠的就是资源。假如有一天这个海继续往前填，他会被时代所遗忘。资源在这里决定了他很生态、很繁华，噪音又小，它本身给人感觉这是一个人文的居住点，这个地方已经成为蛇口象征的地方。如果再过两年，你会发现这个地方是人们向往的地方，它靠的就是资源。”
6.绿化率必须达到35%
7.屋顶绿化 墙面绿化
入选理由：现在政府规定2002年后的小区绿化率必须达到35%以上，否则最后收尾的时候，国土局验收的时候如果达不到这样的标准可能就很难通过。
国家林业局 2007年3月15日发布的《国家森林城市评价指标》中对覆盖率作了说明：1、城市森林覆盖率南方城市达到35%以上，北方城市达到25％以上； 2、城市建成区（包括下辖区市县建成区）绿化覆盖率达到35%以上，绿地率达到33%以上，人均公共绿地面积9平方米以上，城市中心区人均公共绿地达到5平方米以上； 3、城市郊区森林覆盖率因立地条件而异，山区应达到60%以上，丘陵区应达到40%以上，平原区应达到20%以上（南方平原应达到15%以上）； 4、积极开展建筑物、屋顶、墙面、立交桥等立体绿化。
从评价指标上看，35%应该是一个基本的水平线，选房最不要低于35%的绿化率。如遇更高的，你自然会感到惊喜，比如在屋顶或墙面等细节上进行绿化的，你会感到一阵阵沁人肺腑的！
8.容积率
入选理由：现在中国也在提倡容积率。今年4月份出台了政策，容积率达到1.2以下的、面积在144平米以上的，契税增加到3。一般容积率怎么界定呢？容积率的算法用整个建筑的总面积除整个小区占地面积再乘百分比就是容积率。如果容积率1.4以下就是定位为高端住宅，一般是一些别墅区。如果1.4在2的容积率就是属于高档住宅，就被界定高档住宅。2到2.5容积率就属于中高档住宅。2.5-4的容积率是属于普通住宅。4%以上的就属于高密度住宅。大家都比较清楚了。相当基本上属于高密度住宅。我们根据容积率可以界定出我们所处的区域的物业在市场上属于什么住宅类型。（刘瑞做客搜房置业大讲堂时的演讲）