投资楼市：那些看似简单又珍贵的道理

        

对于手头有余钱的中国人来说，把钱放在银行是不划算的，这几年的低息和物价的上涨相信给了大家最直接和深刻的感受。而目前可供投资的选择并不太多，无非就是股票市场和楼市。股票市场对经济的变化最为敏感，而楼市对国民经济的敏感度要比股票市场来得迟缓一些，给投资者的反应时间较长，相对来说对投资者来说安全性也高些，但回报期也较长。在这里，我们就来说说关于楼市的投资。

      楼市投资，很重要的一点就是找准楼市价格波动的节奏。虽然这几年楼价一直在上升，不过是一个螺旋式的上涨方式。所以找准楼价上升、停顿或下调的节奏非常重要，特别是对于中短线的投资者而言。只要把握到这个节奏，即使不是在最低点“抄到底”，但找到“地下室”的时候入市在“天花板”处套现，收获亦不小。以下便简单的说说投资楼市关键的几点。

一、政策调控和经济大环境是首要考虑因素

      我们都知道，中国的房地产市场是一个并不完全的市场经济，受政策层面的影响较深。虽然说政府这几年对房地产市场的调控并不少，也落下了“越调控楼价越涨”的“骂名”，让人误以为调控只是一个笑料，其实不然。仔细观察这几年调控的影响，可以看出：虽然调控表面看上去并无太大的作用，其实每次都给楼价带来强烈的波动。从 06年的调控到 07年的狂热、9.27政策影响和金融危机下 08年的冰点到 09年政府应对金融危机而救市下的疯狂，可以总结出：每一次政府调控或救市，影响都算是立竿见影的，但随之而来的是报复性的上涨。原因在于每次政府的调控政策基本都是短期政策，主要针对当时市场表现而制订的，影响明显但时间并不长远。当政府正式出台对市场作出政策或者金融系统开始执行调控政策的时候，基本都是楼价下跌的时候。当楼价下跌到一定程度，金融政策开始松动、房地产企业资金链紧张程度开始舒缓的时候，便是最佳的出手时机了。

二、找准投资的区域和楼盘

      即使把握了政策调控的节奏，对地区楼价现状和发展前景的分析也是必不可少的，必须考虑到区域对楼价的承受力。并不是所有地段好和发展前景不错的区域都是楼市投资的定心丸，就如天河北区域。94-97年高峰的时候，楼价一度达到17000的水平，经过 97年的金融危机影响大跌后，直到 10年后，天河北才恢复到这个水平。又例如旧城区改造，从而释放出大量供应的区域，亦是存在风险的地方。投资楼市最好是能找到楼价的潜力区域，如有政府的强力规划而楼价尚较低的区域，从当地开发水平以及市政的投入情况来评估。从现在城市发展的趋势来看，与城市中心接驳的地铁所带来的影响最为直接。一旦地铁线路获得批得和正式动工的时候，所延伸的区域楼价上升会非常明显。

      即使在同一潜力区域，不同个盘的表现也不一样。一些品牌开发商的高素质楼盘，明显会比周围的楼盘价格高出一截，跟着地铁和品牌开发商去投资，是个不错的模式。

三、二手市场的表现同样重要

      房地产市场的特殊性并不是说其对国民经济的影响，而是投资一套房子，从买下开始付款到拿到房产证可以卖出，通常需要一年至一年半的时间。这是一个时间的考虑，另外一点就是，房子并非股票，能马上套现，二手市场的表现同样很重要。因为很多区域的情况都是有价无市，二手市场并不活跃，例如一些度假性质为主的郊区盘。在投资一套房子的时候，必须要考虑到日后出手是否会顺利。这主要是看楼盘所在区域的生活配套成熟度以及交通因素等，这些很重要，因为二手市场还要靠有自住需求的购房者来接棒。

四、被忽视的拍卖市场

      投资楼市，除了去买新楼，还有一个渠道不容忽视，那便是拍卖市场。每年因各种原因被法院强制拍卖的房子不少，这种房子通常价格极低而且有产权的保障，开发商还有烂尾的危险，这种房子反而安全。虽然拍卖竞价会使价格上升，但单套房子的拍卖，其信息发布渠道很窄，竞争通常不会太激烈。如果你是拍卖市场的行家，你能买下许多令人难以置信的低价房子，而且还相当有保障。

      虽然房地产市场给社会的印象并不好，但其作为国民经济的支柱产业和价格一直在上涨也是不争的事实。房地产在国民经济占的地位也并非短期内能够改变的，而中国的城市化进程仍有相当长的路要走，资源的集中也导致了城市楼价的上涨。所以投资楼市仍是未来相当长一段时间较好的选择。不过个人认为，投资最重要的是稳健，投资严重超出自己资金能力范围的事情，希望每个人都不要去冒这种风险。