六大标尺界定富人区

第一大标尺——极致山水环境景观
    “对于真正的富人区来说，对独有自然景观的追求必不可少。” 张驰接受《楼市》采访时如是说，“白领都会选择市郊的低密度产品，而真正的富人区则会追求更加私密的环境和稀缺的资源等更能彰显居住品质和身份地位的区域。”
    纵观世界富人区，除了有唯美的建筑群、优雅的环境、富裕的人群以外，大多都是沿水岸的带状居住区，与海岸相连，呈带状蜿蜒起伏。无论是美国纽约的长岛、日本的东京湾、悉尼的玫瑰湾还是香港的浅水湾，无不具有极致的自然景观资源。
    根据本刊联合焦点房地产网的“富人区形成要素”调查显示（如表1），在所有接受调查者中，有20.36%的人选择了“良好的交通及环境资源景观”，12.55%的人选择了“处于黄金地段”。
    从这个角度来说，深圳的银湖别墅区、上海的佘山别墅区、北京的中央别墅区以及西山别墅区相比外国的“富人区”的确还有一定差距。但也正因此，拥有北京四大水系（温榆河、永定河、潮白河、京密引水渠）中唯一四季长流的天然河温榆河的温榆河别墅区才成为观众认可的“富人区”前列。西山别墅区也因为西山区域的稀缺资源紧跟其后。

 如果说在郊区，有山有水是最佳选择，在城内，城市公园则成为“富人区”的必然选择。如纽约上东区就紧邻中央公园。在郊外别墅区之外，国外发达国家的一些富人区直接建在城市公园、旅游区或景观带旁。大量的公共绿地和公共资源被某个人或某些人享有，少数人拥有大多数人的资源，是构成富人区的本质之一。
在北京，这样的区域基本分布在朝阳公园、紫竹公园及昆玉河沿线。“绝对优美的景观环境和稀缺的地段位置是一个成熟、稳定的富人区的必备要素。”阳光上东销售总监郭玉恒特别对《楼市》强调。
　　
第二大标尺——绝对安全与私密
    “对于富人区来说，除去环境因素，私密性应该更能体现居住者的身份、保证居住者的安全。”朝阳公园区域一位豪宅业主接受《楼市》采访时说。
    对此，中国人民大学公共政策研究中心舒可心表示赞同。他认为，必须有足够的安全性和私密性才能称得上富人区。
    事实也是如此，上海的古北曾因为交通的便利发展为富人区，而后来又由于商业的大量开发破坏了区域的环境和私密性，所以导致部分富人出走。虽然该区域仍然是公认的富人区，但也有业内人士表示了担心，如果区域的安全性和私密性得不到保障，日后沦落为普通区域将是必然。
    同样，北京的亚运村也经历了类似的发展轨迹。这里曾经是京城有名的富人区，但随着内外销房差别的取消，以及很多中小公司进驻区域公寓，区域环境日益下降，区域居住的“私密性”被严重破坏，区域衰落难以避免。
对此，上述接受采访的业主也表达了自己的看法：“富人，毕竟比较惹眼，尤其对于我们这样一个国家，历史和社会的原因让大家都习惯于‘藏富’。

第三大标尺——纯粹的社区文化认同
    在北京的房地产市场，关于富人区的讨论，其实从20世纪80年代就一直存在。不少“富人区”认同者认为富人区正在逐步形成。除去已经老去的方庄、亚运村和望京，如北京中央别墅区、上东区、朝阳公园地区以及建国门地区等都是富人区的候选区域。但这一说法也遭到了很多人的反对。反对者表示，除了中央别墅区以外，其他区域基本都呈现出一种新旧项目混居、高低项目纷杂的景象，这种“混居”的状态根本不可能称得上富人区。
    国外富人区流行的街道文化在注重私密性的同时，更注重为自己的成员提供一个公共交流的平台。当然这是建立在区域成员层次基本相同的前提下的。
    对此，张驰向《楼市》进行了多次强调：“匀质性是富人区得以发展的根本。很难想象一个人群和产品参差不齐的区域会成为一个稳定、成熟、高品质的‘富人区’。而这是目前北京富人区发展的重要问题。”
    “比如朝阳北路、比如望京，经济适用房和高档公寓混杂，这样的区域要成就富人区，的确会比较困难。”北京中原投资顾问中心总监李林先对张驰的观点表示赞同。
    北京成业行市场拓展中心拓展部长肖宇认为，以这种社会生活的形态或者文化层面为标准，则相同的志趣取向成为了界定富人的关键，比如开名车、社交的层次较高、衣着穿戴常有非常人所能拥有的亮点，等等。
    对于“富人区”来说，每一个成熟的区域都具有自己独特而稳定的文化，新加入的成员必须适应这种文化才能住得长久。社区内的成员具有较强的排他性，防止异质居民的入侵，维护本社区的文化和传统道德观。也正是因为这个特性，造成富人区比较集中，同一档次、有共同追求的人会聚集在一起，比较纯粹。而这种纯粹，也成为富人区持续发展的根本原因。
　　
第四大标尺——与生活品质相匹配的高尚生活配套和人文资源
    “除了环境等外，富人区还必须拥有完善的与居住人群相适应的生活配套设施。”
    张驰对《楼市》解释，所谓的完善且适应，不仅指配套的内容齐全，而且配套的档次要适应区域中居住生活人群的日常要求。比如文化馆所、滑雪场、高尔夫球场、相应的会所等具有特色的高档文娱场所。
    比如，在美国纽约的上东区，除了一般的生活休闲娱乐设施，文化场馆也非常密集。各类博物馆、纪念馆和美术馆云集，包括大都会美术馆、犹太博物馆、国家摄影中心、纽约市博物馆等等，甚至有的美术馆就直接设于富豪的宅邸内。不仅日常生活便利，而且人文资源丰富。
    另外，作为人文资源的核心要素之一，国外的富人区里设有很多知名学校，包括私立的贵族学校。这些学校不仅比普通学校拥有更好的硬件，同时还能提供更多独具特色的专业化教育服务，既保证孩子的全面发展又能有自己的特长。发展到现在，国际化的学校和国际化教育也成了富人区的重要标准之一。
    相比国外，北京的“富人区”，更多的配套是一些滑雪场、赛马场或者高尔夫、卡丁车俱乐部等，甚至一些区域配套正处于“待建期”，走出居住的房子，外面一片荒芜。即使以北京富人区“潜力股”区域来看，教育配套仍有较大的差距。
    “在郊区有套别墅，但我又在北京市里租了一套房子。”在采访中，一位企业高管无奈地向《楼市》记者表示。除去交通堵塞的苦恼外，配套不全是其愿意住在城内的主要原因。他表示，没有完善的生活配套，以家为中心方圆一公里之内买不到蔬菜，感觉非常不方便。

第五大标尺——适意的复合型交通
    而一个真正的“富人区”，在上述条件之外，方便的交通资源也成为其形成的一个重要因素。
    在本刊受调查者认同的“富人区”中（如第2篇表1），中央别墅区之所以排名靠前，除了它独具的景观资源，距离首都机场最近，同时紧邻京顺路等交通优势也是一个重要原因。
    而无论是深圳广州早期的富人区、上海的古北地区，目前公众比较认可的富人区都是因为其“对外”交通方便，吸引了大量的外地、外籍人士进住。发展到今天，交通资源已经从单一型发展到复合型，丰富的复合型交通资源对于富人区来说是体现其档次和品位的重要标准。
    据了解，在西班牙的马尔贝拉和悉尼的玫瑰湾，富人区不仅拥有豪华的私家码头，连私人机场和直升机停机场也不足为奇。同时，在交通设计上，国外的富人区既可以方便地与外界通行，同时又能保持社区内部的安全与秘密性。
    但目前总体来说，北京的富人区较差的交通环境是限制其发展的重要因素。而中央别墅区之所以形成了较大的规模，并被众多的业内人士和消费者看好，其综合地面交通和空中交通两大优势功不可没。
　　
第六大标尺——适度规模与强大的社会影响力
    根据本刊联合焦点房地产网的相关调查（如第2篇表1），关于“富人区”形成因素，有12.04%选择了“具有足够的规模和国际影响力”。而这一观点在《楼市》记者的采访中也得到了证实。
    “北京只有豪宅而没有‘富人区’。”在《楼市》记者的采访过程中，很多人表达了这一观点。也就是说，富人区离不开豪宅，但仅有豪宅也不可能形成富人区。要形成富人区还必须具备一定的规模和影响力。
    有的豪宅本身各方面要件的品质都非常高，可以聚集一些有钱人，但如果其周边没有同等档次的住宅项目，不能形成规模，也就无法形成富人区。富人区需要一定的规模，但规模也不能过大，从而可以保证其统一性和协调 性。“富人区不需要太大的规模，适度即可。”在谈到方庄的衰落时，张驰对《楼市》这样表达。
    “方庄之所以衰落，除了其独特的发展历史，还在于对于富人区来说，区域规模过大，私密性较差，区域楼盘密度过大等也是一个非常重要的原因。如果作为一个富人区来说，方庄的没落在其规划建设初期就已经注定，不可避免。”
    同时，富人区的一个重要标准便是其在公众心中的影响力和权威性。
    一位业内人士表示，富人区就像明星一样，必须引起足够人群的关注和认同。在北京，无论是亚运村、望京地区还是新兴的朝阳北路区域，如果将其定位于富人区都会引起很大的争议，得不到多数人的认同。也即目前这些地方都还不能称为富人区。而本刊的的网上调查结果也支持了这一观点（如第2篇表1）。
    根据众多受访者的意见，未来北京出现富人区应该是社会经济发展的必然趋势，但同时“富人区的发展是要经历很长历史时期的，我国的改革开仅有20余年的时间，如果用发达国家的定义来审视我们自己的富人区的话，我们还是初级阶段。”肖宇说。