美国买房程序

在美国买房，有其特有程序，了解其程序后，到美国买房买房也很简单。

1.      了解您感性趣地区的房地产市场状况
2.      确定您在美国的放贷机构并获取您的贷款预先资格(全款省略）
3.      在美国找到您希望购置的房产
4.      选定您所选区域的经纪人
5.      通过经纪人洽谈房产价格。
6.      来美做实地考察，在经纪人帮助下签订房产的销售合同
7.      房屋验收并与贷款机构签署贷款合同

现在您已经选好您中意的房产准备购买，您就要按部就班的按程序进行。在这之前，确保您的资金到位，另外如果不用房地产经纪人，一定要聘请房地产律师。如果聘用房地产经纪人，他们将为您处理包括法律事务在内的大多数业务。　

初签合同报价( Initial Contract Offer )

  一旦您准备好购买一处房产，您的经纪人就会先帮您起草一份报价。这是一份有法律约束力的报价，除非条件不能满足（比如房屋验收不合格等）外，不得撤回。多数情况，如果您在报价(Offer) 上签了字，就意味着您必须按您已报出的价格支付房款。

  报价通常是您希望支付房产的具体的金额。通常，这个价格低于房产主所报售价的3%-5%。但是，这也是因地而异的。比如，您决定在某些高端房产需求旺盛的地区买房，那么您也许不得不按售价以全价购买房产了。在那些房价非常低的地方，您的经纪人就要帮您快速运作，投竞标价。买法拍房房产就是这种情况，很多投资者都想买，特别是那些低于市价的房产。

  与您的经纪人共同协商，制订最佳报价。房产经纪人知道该区域最合适的价格，不过决定权在您手上，直到达到您的目标价位为止。

  您在初签合同报价上签字后，经纪人将其提交给卖方经纪人或房主（如果房主没有通过经纪人出售，您可以通过经纪人直接和房主联系）。初签报价通常会在24-48小时内得到答复。

回签（Sign Backs）

  初签报价通常会被拒绝，除非卖方需要尽快卖掉而且认为价格已达到其预期价位。通常您的经纪人会收到卖方的回签（sign back）。届时，他们会提交另一个价格，往往比您的报价稍高点但经常低于他们的初始报价。这时您可以接受新报价或者回签他们另一个您自己的报价，通常高于您的第一个报价而低于房产主的报价。

  这样来回讨价还价显然很重要，但也可能让您失去最佳的买房机会：如果有其他人也想买这处房产，房主就可以很容易拒绝您的报价。他有权不接受任何您给他的报价。或者，有可能房主认为您的报价太低,没有诚意,浪费了他的时间而直接拒绝您以后的任何报价。因此，您在考虑报价时一定要和您的经纪人好好商讨并尽量采纳他们的专业性的建议。

销售合同　(Contract)

  一旦买方和卖方对房产价格达成一致意见后，双方经纪人就要起草正式销售协议。您的房产经纪人会为您准备好一切相关文件，您只需核实文件的内容属实并签名即可。此时的销售合同生效，对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同，卖方就不得再接受任何其他报价，除非买方没有满足销售合同的任何条款。

买方必须同意卖方要求的付款日期；卖方则要确保房产质量和交房日期，并要通过买方安排的验房程序，（费用由买主承担）。卖买双方都有权不执行任何与合同条款不符的安排。

由购房产生的费用

  由购房产生的费用源于房子本身以及其他因素。请注意到在美国购房，费用这点是很重要的。

  由购房产生的一揽子结算费用必须以被称为“贷款机构诚实费用估算”（lenders Good Faith Estimate）的形式为您明确阐明，由抵押贷款放贷机构提供。时间是在您获得贷款批准的之前。因此您应当在签订销售合同支付之前就知道其所需费用。

所需费用包括：  

• 贷款公司手续费：经常称为贷款手续费，系指贷款公司向您收取的用于评估，准备以及提交抵押贷款的百分点数。
• 申请费：该费用系指放贷机构向您收取用于抵补放贷机构处理贷款资料的费用。申请费可能要求提前支付，即在申请贷款之时。
• 估价费：对于任何美国房屋贷款必须，银行必须对其进行估价。专业估价人员去住宅现场考察，确保房屋符合标准，其价值相当于其在售价格。放贷机构的估价公司负责此项工作，而您需要支付估价费，有时要求提前支付。（一般约300-400美元）
• 信用报告费：某些情况下，贷方有必要核实您的信用度。您就得支付由此而产生的费用（通过美国系统）。对于中国买房者，因中国如没有适当的系统监控信用，则这笔费用不是必交款项。（少于100美元）
• 房产权调查和安全保障：对房产权历史进行调查以确保历史记录清晰，房产才得以出售，您需支付的就是这项费用。这有助于您买房时有法律保障。（收费不等）
• 实地勘查费：房产权安全保障公司将去房产现场进行勘查。这是为了出示法律的房产边界以便记录在贷款文本上。（200-400美元）
• 律师费：这笔费用不一定由您承担，买方的律师费通常由放贷机构承担。
• 折扣点数（discount points）：一个折扣点数等于所借贷款总额的百分之一。例如，如果您的贷款额为30万美元，那莫一个折扣点数就是3千美元。折扣点数是除开贷款总额以外多付给放贷机构的费用。付给放贷机构的折扣点数越多，贷款利率就会越低。例如，30年贷款期的贷款，如果付一个折扣点，就可以将贷款年利率减少八分之一个百分点。折扣点数不是必交费用，通常在贷款机构年利率很高的时候，人们用这种方式来降低利率，从而降低月付款。

 
这些费用收费幅度变化不是很大。“贷款机构诚实费用估算”可以帮您提前了解所需的费用

纳税

  聘用专业人员帮您处理纳税是很重要的。虽然在买房时不必支付，但每年10月和2月就到纳房地产税的季节。每个州的房地产税税收要求各异。

  您可以通过访问各州的网站查到更多信息。下面介绍一个很有用的网站，点击它可以进行各州之间税收比较以及找到合适的网站。http://www.statelocalgov.net/

 
完成美国购房梦

  在美国购置房产并不象想象的那么难，特别在有美国专业人员的帮助下。

  一旦您签署了正式的销售合同后，您的抵押金就会被抵押贷款银行取走。他们将履行房屋估价，房产权调查，确保所有法律文件完整无缺的程序。

  在他们将资金转拨到房主的帐户中之前，您需要会见他们并签署贷款的正式合同。届时，按法律要求贷款银行职员会与您共同审阅每一页合同，为您解释其内容并回答您的疑问。如果有不清楚的地方，或提供的内容不正确，您可以拒绝签署文件。

这时，您必需支付首付款，用现钞支票或电汇都可。贷款银行职员会通知您付款地点。