北京地产未来10年大趋势

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  变化汹涌，我看不清世界未来10年的情节和细节；身居中国，我仅看得见模糊的轮廓、框架和趋势。

   像过往的15年一样，房地产及相关领域的投资，仍为百姓投资正确的也可能是唯一的王道。

 

一、世界大势，浩浩荡荡；中国大势，不可逆。

    未来10年，中国农村城镇化、城镇城市化、城市都市化、都市群落化、首都国际化，不可逆天。

    一个简单的细节就可以佐证的是，“三农”会挽留住80后、90后、00后吗？答案或许很明确：像所有国人一样，他们面对同样是回不去的农村和乡愁。

 

二、北京、天津、河北的京津冀一体化势不可挡。

    或许，北京的“首都圈”、河北的“环首都绿色经济圈”目前因政经等种种因素实质上仍停留在口号和文字层面，但一体化、互融化之趋势有目共见。

    一个细节支撑是，河北固安县的一个小小派出所热闹朝天，户籍民警累得苦不堪言，每年有一两万外省（京、冀之外）户籍的人在落户这个河北农业小县。

    或许，唯一等待的是政策性的破茧和突围；时长，可长可短，有不确定性，但“十八大”也许是个分水岭。

 

三、“漂一代”的移民化造成实质上的城市聚集。

   在中国13亿国民全部成为身体、居所、思想、灵魂的“流浪者”、“漂一代”的国情背景下，环北京地带挤满了突围北京和流落京郊的“进取者”和失意者群体。

   燕郊小镇，成为东北人不远千里征服北京的第一站，潜伏在三河的这个一日三变的小城，浩浩荡荡，人满为患。他们视燕郊为过渡带，锐意晋京。

   同时，北京二环、三环的原生住民因拆迁、被“迁徙”等诸多因素拿钱后奔赴燕郊、香河、固安、涿州等环首都区域，养老、收租、定居。

   内外夹击的环首都圈，在欣欣向荣的外表下，充满裂变、“冲突”、再定位，主体人群渐变为变成实质上的移民部落。

 

四、限制房购的政策空间，逼仄、收窄乃至有技穷之势。

    在一个经济总量世界第二、未来10年有可能世界第一的发展中“帝国”的特殊发展期、过渡期，在城市化共识渐变为“真理”的背景下，经济规律不可逆：土地、房产是最直接、最见效、最强势的落点和结果。

   不要相信表象的城市化数字，重在质；高质量的城市化发展、磨合、渐进，中国或许还要有比蓝图更漫长的路要走。

   这，就是未来增值、盈利的时间区间。

 

五、城市群落接合部最大的异动是面临“观念维稳”。

 

    首都经济圈、长三角、珠三角等大城市群落接合部的维稳目标在社会管理领域维稳的同时，最大的难题是“观念维稳”。

 

    在城市之间的接合部，怀抱种种目的的原住民、“外来户”（移民）、资本机会主义者群体之间的动机、思维方式、思想、理念、情绪在动荡期发生冲突、交汇、融合、矛盾，身体和居所的位移和安置带来的观念上的冲击、再造、磨合，带来巨大的不稳定情绪，社会层面的物化管理之外，观念维稳成为城市群落管理重中之重的难点，也是无法回避的客观存在。

 

   首都经济圈尤为明显。仍以燕郊为例，“闯关东”的人回来了，东三省不安分守己的人们不远千里来到通州郊区——燕郊，性格、观念、习性、行为方式等严重冲击着燕赵小镇的固有观念；北京的资本投资者对燕郊小农经济式的地产业带来冲击和嬗变；土著居民的挣扎、抱怨和顿悟……人群内在观念的纠结、摩擦、融合长期存在。

 

    了解社情民意，做好充足的“观念课”，是城市群落接合部的地产投资者必备利器。

 

六、“访民经济”赋予部分首都地产业另类气质。

 

    因为首都的特殊政治功能，上访和接访成为产业。

 

    在北京，每年的上访者是个令人挠头的数字；一个硬币的两个方面，“穿官衣”的接访人员的数量也蔚为大观。

 

    一个例证，在南三环、南四环之间，匍匐着多少上访者，甚至出现了上访村。

 

    在此类区域，这些特殊群体的住房成为必需，短租、合租、长租业发达而活跃，特殊饭馆、宾馆生意繁荣；“穿官衣”者的思维观念发生变化，有的甚至成为房产购买者、投资者、经营者。

 

     有访民，就有访民经济，就有访民地产。

 

七、“一个城市只有一个‘CBD’”的观念愈发清晰并成为投资共识。

 

    从300年前的美国芝加哥到今天的首都CBD，都在城市发展过程中证明一个颠扑不灭的投资准则：一个城市只有一个商业核心——CBD，而不是数个。

 

    在北京，个人判断就是国贸CBD；区域商圈不可替代核心商圈；副核心成不了主核心；卫星城中心成不了城市核心本身。

 

    城市CBD会伴随时间，伴随光阴的演进，依据商业自身的力量释放出更强大的商业力量，而不是风尚的力量、政策的力量、舆论的力量。

 

八、任志强房产观念成为社会共识。

 

    时间越来越会证明，房产真理的翅膀在任志强手里，而不是在牛刀、易宪容手里。

    结合任志强的房产实践和思想，或许更容易找到房产投资的终极路径。

九、全业态地产投资成为共识

   

    除了商品房，还有商住房、商铺、写字楼、底商、四合院、别墅、门脸、经租房、车位、地下室、小产权房、租赁权房、仓库、工业厂房、老平房、使用权房、郊区农家院、、棚户区改造房、耕地、种植园、养牧场、林地、山地、荒地，还有政府背景的经济适用房、两限房、廉租房、单位产权房，甚至还有墓地、骨灰盒存放租赁权。

    只要和土地、房产、房子相关的一切，都可以成为投资标的、投资产品。

    人们的视野从单纯的商品房概念出发，已经扩散到全业态的房地产产品。

    这样思维下，即使限购，也有人会有多样的机会。

    抱残守缺的传统的房产投资理念得到改变。

    有人说，既然人们对特殊国情下70年产权商品房心存疑虑，那么短期产权、租赁权、使用权的房产投资又有何妨？关键是合同的规范性、法律健全性和人际诚信性；关键在于你对房产投资的而理解。

 

十、地铁是引爆河北环京地产的唯一导火索。

 

   开通北京到河北的地铁，是唤醒河北环京地产的最靠谱的举措。

   比如，燕郊修地铁接轨北京地铁6号线；比如，廊坊地铁接轨北京地铁亦庄线。

   可以现象，将会发生什么。

十一、旧城保护败北于新城扩展

    曾一智、华新民、王军、爱塔传奇等旧城保护、文保人士的力量孱弱，最终败北于物质力量强大的地产界。因为，在中国国情下，处于特殊时期的目前阶段，城市和地产营建者仍处于原始的物质为上时期，远没有进入精神考量阶段。

   

    旧城复苏和繁华成为没落贵族、精英人群、知识阶层的乌托邦幻像。

    道理很简单，城市和房产的主力消费群体仅处于追求“遮风避雨”物质庇护所阶段，还没有多少文化消费欲望，更谈不上对文明的回顾和求索。

    铲车和推土机裹挟的现实力量远大于网络和微博的呼吁和叫喊。

   

    一座座旧城、故居、老宅院、遗址会在“新旧拉锯战“”中“死得其所”，一条条老街巷、胡同会历经百般蹂躏后销声匿迹。也许，它们并不真的属于这个阶段。

 

    结果虽充满悲悯和残酷，但或许是大趋势。

    目前阶段，原因有四：

    一、城市是“市长主导的城市”，不是“没落贵族”之城；

    二、城市仅是人民身体的庇护所，还不是人民灵魂的“栖息地”；

    三、文明委、文物局、宣传部是城市管理的绣花和点缀，而发改委、国土局、建设局、规划局、城管执法局才是冲锋陷阵的城市发展的生力军；

    四、文保等法律法规只是写在白纸上的黑字，还没有真正的约束力：有起点，没落点。

    

    

十二、通州新城也许未来10年最大的赢家

    在纷繁的城市“大跃进”过程中，城市的台面上上演着无数“大戏”。

    地铁剧。

    商圈剧。

    大学城剧。

    组团剧。

    卫星城剧。

    城市圈剧。

    首都圈剧。

    目前，第二机场剧的前戏正轰轰烈烈、宾朋满座。

   但，这些，在通州彩排的“副首都”大戏面前兴许都会黯然失色。

   首都，中国只有一个；副首都，中国也只有一个。

   这就是通州导演的中国观点、世界表达。

   这就是通导演的国际化视野和全球话语权的力道。