京城顶级公寓房价揭秘

在新面市的顶级公寓中，北京公馆均价36000元/平方米，据传，昆仑公寓定价更是高达6～7万元/平方米，最高售价甚至达到10万元/平方米。在政府严控房价的宏观背景下，虽然是完全市场化操作的楼盘项目，但定价如此之高，开发商是否在刻意炒作，还是真的按需定价？如此高价，产品能否支撑？究竟是何许人意愿也有能力投资如此之高价位的房产？为了寻找答案，《楼市》记者几经周折，于近期分别探访了昆仑公寓、北京公馆、柏悦居、缘溪堂等几个最近被传为北京最新顶级豪宅的楼盘，试图揭开顶级公寓的神秘面纱。

地段——绝对稀缺
    地段，地段，还是地段，是房地产开发亘古不变的真理！
    昆仑公寓位于东三环内昆仑饭店西侧院内，项目南侧俯瞰绿树成荫的第二使馆区；昆仑公寓向西沿新源南路二、三百米，便是北京公馆，其东则为华都饭店，对面即京城大厦。就此区位而言，昆仑公寓和北京公馆两项目都应算是燕莎商圈最核心的位置，商圈核心地外加星级酒店为伴，顶级公寓的位置基础已经存在。
    而地处CBD核心区、国贸中心对面，长安街第一地标柏悦居，除位置显赫外，由于CBD目前已经是寸针难插，加之，CBD内公寓用地审批的叫停，使柏悦居成为名副其实的CBD绝版公寓。而这一点，也正是其开发商所称的项目售价以36000/平方米起价的理由。
    “柏悦居占据CBD的核心点，所以，这一位置决定了它必须是高端产品。同时，也决定了其售价不可能维持在较低水平。”北京银泰置业有限公司副总经理卢伟琦如是阐释。“全球任何一个国家的CBD，可以说没有一个房价是低的。换句话说，即北京作为中国的首都，需要顶尖的房地产项目作为支撑。”卢伟琦说。卢进一步强调，“售价高低完全取决于所在区域，而非豪宅的装修、昂贵的材料。”
    国际知名地产顾问机构高力国际助理董事黄卓伟对上述观点表示认同。“近两年，北京市区内好的地块越来越少，这就造成了开发商一旦拿到位置还不错的土地，必将结合土地的地缘特征，对产品进行准确的定位、规划，尽可能打造精品，从而使土地价值最大化。”在黄卓伟看来，像昆仑公寓、柏悦居所在位置，如果项目售价较低，那才是匪夷所思的事情。

售价——精心推测
    在探访昆仑公寓过程中，记者了解到，业界传闻并非虚言，该项目售价的确高出普通高档公寓售价很多。当记者问及具体价位时，接待人员称，“目前还不能公开”。这一点虽然多少令记者有些失望，但在随后的探访中，记者通过接待人员透露出来的一些细节，以及向业内人士询问了解到，包括昆仑公寓、柏悦居、北京公馆的定价大体上都是以为邻的五星级酒店配套公寓房价标准参照得来，是通过对北京已有的星级酒店公寓的租金推算而来。
    熟悉房地产行业的人都明白一个道理：租金和二级市场交易房价是真正反映市场实际承受能力和房产价值的依据。就昆仑公寓已探知的房价如果为6万元/平方米，《楼市》市场调研部研究员进行了如下比较测算：
    参照“年投资收益率=日租金收益×365（日）÷ 购买总价”公式，若区域年投资收益率按8%计算，昆仑公寓周边高端酒店公寓市场比准售价如表1所示。
    以上都是早年入市的项目。而即将面市的昆仑公寓，无论是产品规划、硬件品质、物业服务，必将有大幅度的升级。那么，假设昆仑公寓未来的租金可以达到42美元/m2·月，根据以上公式推算，其比准售价将达到51738.8元/平方米。考虑到项目产品设计、景观、设备高标准等项因素，昆仑公寓如达到60000元/平方米的售价应是在合理范围之内。

软硬件——世界顶级
    售价几千万的项目，面对的客群，必然属金字塔尖的那部分人群。然而，与之价格及客群相对应的产品，是否与其价位、客群相匹配呢？
    户型设计:3月9日，记者应约到柏悦居探访。在对方有关负责人的带领下，记者参观了其主力户型240平方米的样板间，进去之后给记者的第一感觉便是视野开阔、空旷。原因在于：首先，因为是整个建筑是钢结构，所以增大了房屋的使用率；其次，房屋内不同的功能分区全由隔板完成，而不是普通的非承重墙；再次，在家居的选用上，充分体现了“低、矮、直、平”的特点，使室内的空间感增强。
    除此之外，项目的私密性也非常好。该户型客厅与书房之间有一道特别的推拉门，书房与卧室之间也装有同样的推拉门。这样一来，不仅功能分区更加明确，同时，使每一个区域的私密性都能得到更好的保障。
    3月11日，记者来到昆仑公寓。在昆仑公寓A座分别为平层和跃层的样板间中看到，这个在三环路上就可以看到的“两根棍”，实则是总共23套、每一层一个单位的全四面环景公寓。公寓南侧俯瞰方圆几公里的使馆区园林景观，北侧、西侧可目极望京甚至西山。由户内每一个功能空间皆有采光即可见其唯一性，进而体会其价值所在。
设施设备:据柏悦居方面有关负责人介绍，该项目首次在建筑上应用阻尼器技术，使整个建筑的抗震能力更高、更安全。
    北京公馆和昆仑公寓都值得一提的是其电梯。据楼盘销售人员介绍，北京公馆所使用的是日立NPX2型号，这一型号的电梯在北京是首例被采用。其最大的优势在于，电梯内有中文滚动字幕以及视频对话设备，如果乘客在乘梯时发生故障，乘客即可马上通过视频对话，与日立上海总部取得联系以解除故障。此外，居者凭掌纹进入电梯厅后，无需通过按钮，只要出示IC卡，便可直接到达所在楼层。
    除此之外，北京公馆、昆仑公寓都实现了完全智能化，业主可通过Internet远程控制家中的一切。比如，遇到风雨天气，而又忘记了关窗，居者即可在办公室通过网络操作把家中的窗户关上。除此之外，为了提高室内空气的新鲜度，居者在回家之前同样可以通过Internet，打开家中的新风系统。
    当时记者曾为之震惊，后来才知道在顶级公寓里，这样的智能化设备并不稀奇。因为，昆仑公寓不仅可以实现网上操作，未来如果3G手机在国内普及，那么，居者即便在国外，也可以通过手机，控制家中的一切。
    另外，据与昆仑公寓接近的人士透露，该项目所采用的意大利知名品牌“天国之水”沐浴设备，目前在国内堪称唯一。除此之外，该项目选用的沙发亦非同寻常，既适宜看电视，同时亦适宜欣赏风景、听音乐。据称，这种类型的沙发，国内唯一买过的人是当红影星章子怡。
    物业服务:一个好的顶级项目，除了拥有好的地段，好的硬件品质外，还必须拥有好的物业管理。然而，上述顶级项目的物业管理又是什么样子呢？
    据了解，柏悦居的物业管理方为全球知名酒店管理企业凯悦酒店管理集团。也就是说，未来柏悦居的居者可享受到酒店式、贵宾级的服务。
    昆仑公寓和北京公馆最终还没确定物业管理由谁执掌，但昆仑公寓目前的销售接待已全部由负责管理昆仑饭店的锦江管理集团接任。负责该两个项目销售代理的华远经纪公司负责人表示，未来开发商肯定要聘请国际顶尖的酒店管理集团管理物业，“软件管理的国际化甚至比硬件的产品标准更重要。”这位负责人说。