规划专家纵论烟台六区房产潜力股

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编者按：即将过去的2009年，中国经济强劲复苏，楼市交投活跃，房价也随之快速上扬。此种背景下，找准未来的商机和周围的规划，看准了之后及时下手，应该谨慎同时又需要有前瞻性。因此，如何于蛛丝马迹中理清烟台地产的脉络和走向，具有重要的价值和意义。记者日前采访了六区规划专家，以规划的眼光和视角，为您提供烟台楼市正在发生和改造的项目，希望您能借此做出自己的分析和判断。

A芝罘区：

老城繁华锻造稀缺板块

选择芝罘区的市民无疑都看好芝罘区固有的老城繁华，无论商业、交通还是行政、金融目前都是其他区域无法比拟的。在今年全市城镇化工作会议上，相关负责人提出3年内芝罘区城建开工达1000平方米，新区开发与老区改造方面都有具体的大动作，有着做大中心城区的政策支持，芝罘区房产板块也必将引起购房者的强烈关注。

“北隆、南展、西延” 助推“大市区”融合

据规划蓝图，芝罘区将推进中心城区“北隆、南展、西延”，来助推“大市区”的融合。在芝罘区“北隆”战略中，沿南大街、北马路“双轴线”建设总投资320亿元、建筑面积450万平方米的10个大型城市综合体，形成烟台环湾城市景观标志性建筑群。

在“南展”战略中，将以大南山为纽带，以青年南路、通世南路为双轴，推进南部城市次中心形成。加快“两路”沿线22个居民区、665万平方米区域开发，尽快建成容纳30万人以上的“南部新城”。据介绍，“南部新城”总体规划布局为：“三轴、一环、三片”。“三轴”分别是：青年南路、机场路、通世南路；“一环”是指规划区内交通的一条环形道路；“三片”是南部新城中的三个规划组团。分别为围绕机场路两侧的综合组团，是南部新城的中心组团。

在“西延”战略中，芝罘区政府提出，在未来三年内，将斥资30亿元把夹河东岸40平方公里区域打造成滨河生态休闲魅力新城区。“位于外夹河东岸地段，南侧紧临莱山机场，西侧与福山区及开发区隔河相望，改造涉及芝罘区卧龙园区、黄务街道办事处、只楚街道办事处、幸福街道办事处，共计16个居民区。”据芝罘区规划分局的工作人员介绍，改造建成的夹河流域也势必大幅改善周边居民的居住生态环境，芝罘湾区升值潜力不容忽视。

芝罘区将大规模开展旧城旧村改造

此外，芝罘区还将大规模展开旧城改造。“毓璜顶周边等12个在建项目，启动涉及1.7万户、4.8万人、拆迁160万平方米、建筑面积300万平方米的白石、胜利、慎礼三大区片建设。”此外，芝罘区还将加速推进旧村改造工程，目前，南上坊、沙埠、西牟、官庄四个农村住房建设试点工程项目的安置小区规划方案已经审批通过。依据规划，这四个旧村的医疗、教育等相关设施齐全，建成后，将满足居民的日常生活需要。

B莱山区：中心城区板块凸显宜居价值

“随着商业、医疗、教育等配套的完善及交通道路的建设，莱山区中心城区板块的宜居价值逐渐体现。”市规划局莱山分局的工作人员认为，莱山区未来房产潜力板块应该“圈定”在中心城区。

未来房产潜力板块 “圈定”中心城区

“莱山区最先开发的是滨海沿线。随着滨海沿线的大规模开发，可开发土地也逐渐减少。莱山区中心城区在滨海沿线之后，成为莱山区的另一大规模开发版块。”

据规划部门工作人员介绍，莱山区中心城区区片内现有绿色家园、府前花园、三高校生活区等中、高档成熟生活小区3个；在建小区8个，分别为南贺小区、华园小区、四季苑1号小区、上海滩花园2号小区、芳园小区、山海花园小区、大郝家南小区，总占地322公顷，总建筑面积404万平米；已批待建小区3个，分别为山之韵小区、凤凰山庄小区、河西小区，总占地84公顷，总建筑面积119万平方米；待开发的地块25个，总占地500公顷，规划建筑面积900万平方米。

从莱山区的城市规划来看，中心城区以迎春大街为轴线，向东西两侧延展，东至观海路、西至辖区边界，南至轸大路，北至港城东大街，以及北侧的迎新社区，面积16.8平方公里，规划总建筑面积2000万平方米，全部建成后，可容纳25万以上常驻人口，成为集商贸金融、商务办公、文化娱乐、休闲居住等于一体的商业繁华、生活气息浓厚的现代化花园式山水宜居新城。

大项目纷纷亮相迎春大街路段

“东方海洋创业大厦、银座商城，金贸中心，金益德新天地都市广场等项目纷纷亮相迎春大街路段，这一路段也成为房地产投资人士看好的黄金路段。”据规划部门工作人员介绍，银座商城项目是山东银座商城股份有限公司目前在省内运作的第一大店，项目总投资3.7亿元，总建筑面积67000平方米，预计2009年底建成开业，届时将与佳世客购物中心南北呼应，为推动莱山新城发展、方便周边居民生活提供强力支撑。

总投资4亿元的东方海洋创业大厦项目，建筑面积7.5万平方米，主要定位于金融保险、商务办公及商业，是迎春大街金融商务区的标志性建筑之一，建成后将成为烟台东部城区的一个新亮点。总投资4亿元的金贸中心项目，建筑面积12万平方米，是迎春大街金融商务区北端的节点建筑，建成后必将引领城市中心街区的恢宏形象。

金益德商业综合体项目总建筑面积41.1万平方米，由12栋高层塔式建筑，地标式商务酒店，水景商业街以及位于中心位置的大型步行商业广场组成，和银座商城项目一起，共同打造迎春大街中段的核心商业节点。

城市配套体系促中心城区升值

“莱山区中心城区投资潜力巨大，是因其生态及完善的配套设施。”相关工作人员表示，该区片内凤凰湖公园、逛荡河绿带公园等生态项目启动建设，将和已经建成的凤凰山公园，即将建设的虎头山公园等项目一起，形成城市组团级景观；另外，规划建设的居住区级公园、市民广场等12处，方便城市人流活动；区片内设有文化公园、体育中心、演艺剧场各1处，5分钟健身娱乐休闲圈主体框架基本形成。

“中心区具有非常完备的城市配套体系，其中包括公共交通，道路设施，教育资源、医疗资源等。”据了解，在教育方面，莱山区现有永铭中学、初家中学、滨海中学、韩国语学校这4所中学，小学3所，未来这里规划新增高中1所、中学5所、小学22所；在医疗方面，莱山区中心城区及周边现有综合医院2所，专科医院3所，规划大型综合中心医院1处，并在每个居住社区内配设社区医疗服务诊所，5分钟医疗保障圈将进一步完善。

C开发区：重金打造滨海休闲带

作为“西进”主要板块，开发区将按照“城市建设高层化、高层建设组团化”的思路，在已建成320多栋高层的基础上，两年内，再规划建设300栋以上的高层建筑，形成大城区景观。

滨海沿线将成为“升值潜力股”

提起开发区房地产升值的潜力股，相关工作人员称，滨海沿线应值得关注。“开发区将投入27.6亿资金，在秦山路和宁波路之间、海滨路以南区域打造一条高档次的滨海商贸游乐服务带。未来，在不到3公里的滨海区域，将逐一建成喜来登大酒店、东方夏威夷水上游乐项目、高档外资酒店、万国码头商业区以及海滨栈桥。”在金沙滩畔、葡萄园旁这段风情地带，将形成一个新的高端配套服务群，进一步提升全区的配套服务能力，随着高端配套服务群的形成，其房产的增值效益也将显现。

八角、古现重点地段将成为滨海新城

“作为新城生活区，在楼市上，位于八角、古现的部分重点地段将来可发展为可圈可点的关注区域。这里，将建设成为区内集商务休闲、产业创新、人居示范于一体，功能复合、特色鲜明并展现未来开发区新形象的滨海新城。”

据介绍，新城生活区总体规划面积13.82平方公里，总体规划布局为“两带、一心、三轴、五片”，即城市发展带与滨海景观休闲带、北部商务办公中心、三条河流生态廊道，以及中心商务综合区、大宇造船工业园区、滨海生活居住区、富士康产业园区、古现生活居住区五个片区。其中八角片区规划面积11.27平方公里，具体范围为东临黄海，西至206国道，北到八角河以南，南至黄金河；古现片区东南至古现工业园以西，西靠绕城高速，北到黄金河，规划面积2.55平方公里。其中，八角片区以商务办公、旅游服务、文化体育、居住功能为主，古现片区功能以居住为主。

“城中村”、“城郊村”改造正在进行

另外，据规划部门介绍，烟台开发区的“城中村”、“城郊村”改造分东、西两个区分别进行。“东区全区累计已有205栋单体方案通过审查，面积达300万平方米。14个村中，东村、西村、曲家台子、宫家台子4个村已基本改造完毕，杨家台子、刘家台、奇章、舒家、岗嵛、栖里、廒上村7个村的改造方案已经确定，进行了部分改造，其余马家、车家、北屯3个村已经提出用地坐标和规划条件，下一步也将进行规划审批。”

据介绍，西区提出了绕城以东“撤村并居”、加快城市化进程，绕城以西规范农居建设、促进协调发展的总体思路。确定了绕城以东3个组团、10个小区的双层次安置方案，将三个中心区打造成以东区为核心的三个“卫星城”。10个小区中，河北、凤凰、柳林、海韵、季翔花苑、沙诸寺6个小区一期工程已建成，其余小区规划选址也已确定。

“两园”将成未来开发区新亮点

此外，开发区还规划建设了“两园”，即福莱山纪念公园和磁山地质公园。福莱山是开发区建成区内最大的山体，福莱山纪念公园定位为开放式山体公园，根据总平面图规划，将通过建设密植林带区、草坪区以及人工种植区对整个山体进行绿化改造，同时依山就势建设纪念区、运动区、演艺广场，以及展览馆、档案图书馆、青少年活动及文化馆等公益性建筑。

磁山地质公园是烟台市首个省级地质公园，根据规划，公园分为四区，即山顶地质观光区、东部文化旅游区、南部沟谷休闲区和北部山地度假区，将对磁山及周边地区的旅游、人文资源进行整合，建设特色水街、甲骨文研究中心、地质陈列馆等景点，打造一座集旅游、休闲、科普、考察等功能于一体的大型生态景区。

D福山区：依山傍河房产最有优势

住山与住海是一个伴随着城市发展而产生的话题，从市场方面来说，资源总是流向财富的最高端；从居住的角度来说，从海到山是人居观念发展的一种趋势。放下稀缺性而言，山的居住品质不逊于甚至要强于海的品质。从2007年开始，烟台各区一时间产生了很多依山而建的住宅，福山区以其人与自然和谐、人居与创业适宜的绿色、生态家园，倍受购房者的关注。

最有潜力应属“依山傍河”板块

福山区牢牢把握“依山傍河”主脉，注重文化内涵，着力打造规划精品和河滨城市品牌，星河城、富豪国际、福海阳光、天创国际等现代化、花园式精品居住区，吸引了一大批区内外人员前来居住，提升了福山人气与影响。规划人员指出，在福山区楼市上，最有潜力的，也应属“依山傍河”式的房产板块。

据介绍，按照福山区“提升北部工业区，加快改造中部老城区，重点沿夹河流域向南拓展新城区，努力打造现代化滨河城区”的总体发展战略，青龙小镇和青龙山文化广场的规划与建设奠定了南部新城区的发展基础，在引领南部新城区的发展模式等方面具有重大的促动作用。

青龙小镇未来面貌值得期待

据福山区规划部门工作人员介绍，青龙小镇位于福山城南部新城区内，北至英特尔大道，东至河滨南路，南至绕城高速路，规划总用地面积约66公顷。规划中的青龙小镇建筑风格以新中式为主，道路网络于此交汇，交通便利，居住环境安静宜人。青龙小镇东北角，与基地仅一道（英特尔大道）之隔青龙山，它是间隔新、老城区的自然空间界线，也是联系新、老城区的过度空间。经过精心的规划设计已将之打造成为集休闲游览、文化展览、弘扬传统美食文化、缅怀先烈、铭记历史名人等多种功能于一体的综合性山体公园。“投资3亿元兴建的集综合展览、文化学术研讨、餐饮服务、旅游休闲于一体的青龙山综合文化广场，王懿荣纪念馆、博物馆、鲁菜文化餐饮服务区等能够展示福山深厚文化底蕴的标志性设施都将坐落其中，形成福山城市文化的新亮点。”

夹河成为“一山两河”重要一环

夹河是烟台市着力打造的“一山两河”城市结构中的重要一环，是烟台市总体规划中的城市五大绿带之一。对此，福山区依托山水岛林自然特色，以内夹河和河滨路为线，调整、完善夹河岛、青龙山、芝阳山等一系列重要节点规划，构建规模性、高档次绿化带，扩展水域生态空间，形成北接开发区、南连门楼水库的生态型城市景观带。

据规划部门透露，根据夹河景观设计方案，将要把这里建设成为“城市景观阳台”。据介绍，该项目规划范围为夹河北段，同三高速至福山银河广场区段，设计范围230公顷，其中水域面积110公顷。在功能上，它突破了地域界限，充分利用夹河景观带的开发和建设，将三区交汇的非城市中心区域作为一个边缘情境重点加以刻画，形成一处由自然水岸风光、人工雕琢和城市文化等因素组成的引人入胜的混合景观带。按照规划，这块浑然天成的土地，将引进具有国际化水准的高层次投资商，打造成为烟台市区重要的城市公园。

E高新区：东部高档居住圈初显

“我有一座房子，面朝大海、春暖花开。”这种居住境界，道出了人们追求诗意栖居的美好追求。北濒浩瀚的黄渤海，绵延20公里的海岸线，高新区提供了这样一种理想的居住环境。

众多地产项目已有动作

2009年3月16日，烟台高新区在原莱山区与牟平区之间成立，投入巨资规划建设的滨海科技新城囊括了五星级酒店、滨海度假休闲旅游带、辛安河高档次科技文化观光带等诸多高端休闲度假项目，催生了东部高档居住圈的形成。

“目前该区域市场已经有所动作的地产项目主要有天越湾等，高新区扼守莱山、牟平两区的枢纽位置，又拥有稀缺的不可再生的滨海土地资源，随着电子、制药、新材料等企业高端人才、企业的争相集聚入驻，高新区的房产投资潜力将日益凸显。”据高新区规划部门工作人员介绍，坐落于中心城区东部的高新区，交通便捷，未来青烟威荣城际轻轨、轨道交通都从区内穿过，它又优先享有政府支持科技高端产业发展的各项利好政策，发展潜力不可估量。

规划构建“一河两岸”城市景观带

根据《高新区总体规划》，高新区将结合园区独特的资源禀赋，沿海岸和滨海路构建以高档旅游度假、海上体验为特色的滨海旅游度假发展带，沿辛安河构建以生态休闲、高品质城市服务为特色的城市滨河生活休闲带，建成烟台“一河两岸”城市景观带。

沿30多公里的滨海大道两侧，将结合现有马山寨植物博览苑、地质博物馆等项目，精心建设一批休闲观光娱乐及服务业项目，打造集游艇码头、主题公园、度假村、博物馆、五星酒店等设施于一体的城市综合功能区，届时，这条滨海大道将成为集观光、体验、娱乐、休闲、交通于一体的具有滨海城市特色的海滨景观大道。

辛安河治理改造工程是高新区打造科技新城的生态杰作。据介绍，该项目总投资约15亿元，位于高新区辛安河下游，全长8公里，东西宽约200-3000米。根据规划，辛安河将被打造成为一条具有创新活力、科技文化魅力的生态景观带。

未来，高新区将建设总投资约20亿美元、总用地面积约11平方公里的辛安河科技文化主题公园，在河道左右500米范围内，将集中建设高档小区、高档商贸区及海洋生物园、IT园、钟表园、葡萄酒文化园、航天园、农博园等科普园区，这里，将成为高新区高端服务业集聚带的重要组成部分。

烟台的北极星饮誉海内外，高新区建设“北极星乐园”项目，总投资约4亿美元，是以钟表乃至时间与空间为主题，集游乐、产品展示与陈列、购物、休闲于一体的室内主题公园。

配套工程不断推进新区呈现新面貌

根据规划，高新区将整合和改造解甲庄中学和东泊子小学等现有教育资源，吸引1-2所省级示范中学；园区还将引入国内最好的国际化幼儿园、小学；在医疗设施上，高新区将引入高等级医院在园区设立综合性分院，设置高档门诊，同时要以社区为单位设置社区卫生服务中心。另外，随着配套工程的不断落实，在高新区居住区、产业区和研发区等功能区还将建设文化活动中心、图书馆、电影院、老年活动中心、青少年活动中心、影视中心、体育场等休闲娱乐健身设施。

F牟平区：“后花园”楼市逐步升温

由于牟平区拥有得天独厚的旅游资源和自然环境，并且紧连高新区，而下一步高新区的快速发展也会对牟平区房产经济起到提升作用，加上牟平区拥有大量的土地资源，因此，业内人士预言，未来的几年之内，牟平区的地产业肯定会有一个大的飞跃。

六区融合加速带动牟平楼市“热”起来

“与烟台其他地区的较高房价相比，牟平区各楼盘整体价位偏低，均价都不到3500元，具有明显的价格优势，随着高新区的飞速崛起，2010年新规划辛安河大桥建成通车，牟平区与烟台五区加速融合，越来越完备的生活配套和高起点的住宅开发建设 ,牟平楼市‘热’起来也指日可待。”

一横三纵四条景观廊道将成新亮点

据牟平规划分局工作人员介绍，牟平将以滨海东路这条黄金海岸为横轴，以鱼鸟河、沁水河和汉河为纵轴，建设一横三纵四条景观廊道。其中，鱼鸟河设计范围南起外环路，北至入海口，全长10公里，景观设计面积约505公顷，城市设计面积约1273.8公顷；沁水河设计范围为南起外环路以南1500米，北至入海口，全长13.1公里，景观设计面积578公顷，城市设计面积约1731.2公顷。

“今年，牟平区高标准推进了鱼鸟河、沁水河的综合开发。两河绿化总面积达566万平方米，两河开发预计总投资超过15亿元。”2011年两河开发全部竣工，沿线将形成“一带、三区、四大功能节点”的新景观。据照相关规划，未来沁水河将以滨水景观轴贯穿南北，打造集休闲娱乐、景观地产、文化观光、湿地保护于一体的城市生态走廊；鱼鸟河秀美的沿河生态景观特色，打造集观光旅游、城市休闲、创意产业、生态保护于一体的开放性城市滨水公园和科技绿洲。

旅游景区景点开发打造烟台“后花园”

牟平还精心谋划旅游景区景点开发，打造烟台“后花园”。未来，昆嵛山将依托全真教发源地的历史渊源，借助现有5大景区，通过雕塑群、博物馆、影视城、主题园林、养生园及配套山体休闲运动项目等来充分挖掘道教文化资源，集中打造天罡北斗七星阵、太极八卦仙踪林、道教文化博物馆、中华道家养生园等九大景点。

此外，卢山景区开发和烟台市植物园项目年内启动，在两年内初具规模。姜格庄蜜蜂谷以打造与养马岛、昆嵛山、国家海岸景区相衔接的原生态观光旅游景区，以“回归自然”为主题开发城郊休闲度假项目。项目年内将启动。莒格庄茶道谷乡村旅游，在原有60年代种植的野生茶树的基础上，进一步发展现代生态乡村旅游业，开发生态茶、有机果蔬、乡村餐饮等产品。